「부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안」

발 표 문

‘07. 1. 11

재정경제부

건설교통부

금융감독위원회

1. 모두 말씀

정부는 지난해 하반기

부동산 시장에 대한 국민적 우려와 관심이

고조됨에 따라

양질의 주택을 『싸게, 빨리, 많이』

공급한다는 정책목표 하에

공공택지 분양가 인하, 주택공급 확대를 위한 규제완화를 주요 내용으로 하는

『11.15 부동산 시장 안정화 방안』을 발표한 바 있습니다.

『11.15방안』발표 이후

분양가 인하, 주택공급 조기 확대에 대한

시장의 심리적 기대감은 일단 형성되었다고 판단됩니다.

그러나, 『11.15방안』의 구체적 실천을 통해

고분양가 및 공급부족에 대한

시장의 불안 심리를 확실하게 불식시키고

수요측면에서도

과잉 유동성 문제에 효과적으로 대응해 나갈 필요가 있습니다.

2. 제도개편 기본 방향

정부는 이러한 상황인식에 기초하여

『11.15방안』의 연장선상에서

‘민간주택에 대한 분양가 상한제 도입 및 원가공개’문제를 포함한 제도개편 방안을 준비하여 왔습니다.

먼저, ‘민간택지 분양가 상한제 도입 및 원가 공개’문제는

그 동안 사회 각계에서 다양한 의견이 제시되어 왔습니다.

일반 시민들은

민간주택에 대한 분양가 상한제 도입과 원가공개를 통해 분양가를 인하하고 분양원가 산정의 투명성을 제고하여야 한다는 요구가 높은 반면

다수의 경제계 및 부동산시장 전문가들은

분양가에 대한 과도한 규제가

공급위축 요인으로 작용하여 부동산시장의 불안이 확대될 우려가 있다고 지적하고 있습니다.

정부는 이러한 상반된 요구를 종합적으로 고려하여

주택공급의 투명성을 제고하고 분양가를 인하하는

효과는 거두면서도, 기업의 부담과 부작용을 최소화 할 수 있는 대안을 마련하기 위해 노력하였습니다.

부동산시장 전문가, 학계 전문가 및 연구기관 등으로부터

광범위한 의견수렴을 하는 한편,

「분양가 제도개선 위원회」, 「당 부동산대책 특위」,｢당 정책위｣ 와의 긴밀한 협의 과정과, 총리주재 「부동산 관계 장관회의」등 수차례에 걸친 관계 장관회의를 통해 심도 있는 논의 과정을 거쳐 왔습니다.

금일 ‘고위당정협의’를 통해 확정된 『부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안』의 기본 방향은

첫째, 민간택지에 대한 분양가 상한제 도입 및 원가공개 시행 등 주택공급의 투명성을 제고하고 실질적인 분양가 인하가 이루어지도록 하는 방안을 마련하는 한편

둘째,「11.15방안」의 구체화, 후분양제 실시시기 연기, 알박기 행위 차단을 위한 ‘민간택지내 공공․민간 공동사업 제도’도입 등 공급확대 방안을 마련하고

셋째, 기존의 투기억제 시책을 흔들림 없이 추진하는 한편,

시장불안 가능성에 선제적으로 대응하기 위한 유동성 관리 방안을 마련하는 것입니다.

3. 제도개편 주요 내용

『부동산 시장 안정을 위한 제도개편 방안』의 주요 내용을 말씀드리겠습니다.

(1) 분양가 인하를 통해 시장안정을 도모하겠습니다

첫째, 모든 시․군․구에 「분양가 심사위원회」설치를 의무화하여, 분양가 검증의 내실을 기하고 분양가 구성내역 및 산정기준을 보다 엄밀히 재정립 하도록 하겠습니다.

둘째, 공공택지에 대해서는 분양원가 공개항목을 현행 7개 항목에서 61개 항목으로 전면 확대하고

공공택지의 조성원가도 보다 상세히 공개하여 투명성을 제고하도록 하겠습니다.

셋째, 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 도입하고 분양원가를 공개토록 하겠습니다.

민간택지에 대한 분양가 상한제는

전국의 민간 공동주택을 대상으로

분양가를 「택지비+기본형건축비+가산비」범위내로 제한하되

분양가 상한제를 적용함에 있어

택지비는 원칙적으로 공신력 있는 평가기관이 산정한 ‘감정평가 금액’을 적용할 계획입니다.

민간택지에 대한 분양원가 공개는

수도권 전역 및 지방 투기과열지구의 민간 공동주택에 한해

시․군․구 「분양가 심사위원회」의 검증을 거친

7개 항목의 원가내역을 지방자치단체장이

공개할 계획입니다.

택지비의 경우,

사업자가 신고한 감정평가 금액을

사업장별로 공개하고

기본형 건축비의 경우,

정부가 고시하는 기본형 건축비를

시․군․구 「분양가 심사위원회」가 당해 지역의 특성에 맞게 조정․산정한 내역을 5개 항목(직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용)으로 구분하여 공개하며

가산비의 경우,

구체적인 가산내역과 산출근거를

사업장별로 공개할 계획입니다.

민간택지에 대한 분양가 상한제 적용 및 분양원가 공개는

’07.9.1 이후 주택사업계획 승인 신청분부터 적용하되

’07.9.1 이전 사업승인신청을 하였다 하더라도

제도시행일 3개월 이내에 분양승인신청을 하지 않는 경우에는

분양가 상한제를 적용함으로써 상한제 적용 회피 행위를 차단할 계획입니다.

넷째, 「마이너스 옵션제」, 「토지임대부 및 환매조건부 분양 」등 분양가 인하를 위한 새로운 제도의 도입을 추진하겠습니다

「마이너스 옵션제」는

주택의 내부 마감재는 입주자가 기호에 따라 선택하여 시공토록 하고 이를 분양가에서 공제하는 제도로서

동 제도의 도입근거를 마련함에 따라

분양가 인하 및 소비자 선택권 확대라는 긍정적 효과가 있을 것으로 기대됩니다.

「토지임대부 및 환매조건부」분양제도 역시

실시지역 및 규모, 분양조건 등에 대한 면밀한 사전 검토를 거쳐, ’07년 중 시범사업을 추진할 계획이며

시범사업의 운영성과를 보아가며 「토지임대부 및 환매조건부」분양제도의 확대 시행 여부를 결정할 계획입니다.

다섯째, 현재 공공택지에 대해서만 시행중인

채권입찰제를 재개발․재건축, 주상복합 등 민간택지 전반으로 확대 시행하고

채권매입상한액을 공공․민간 택지 모두

현행 주변시세의 90%에서 80%로 하향 조정하겠습니다.

채권매입상한액의 하향조정, 민간택지내 분양가 상한제 도입에 따라 수분양자의 시세차익이 커지는 것을 차단하기 위해,

수도권 지역 분양주택에 대한 전매제한 기한을

공공택지의 경우 25.7평 이하는 10년, 초과는 7년으로

민간택지의 경우 25.7평 이하는 7년, 초과는 5년으로 설정할 계획입니다.

여섯째, 민간택지내 분양가 상한제 도입 등에 따른 청약과열을 방지하고, 무주택자와 서민의 내집 마련을 지원하기 위해

ⅰ) 현재 투기과열지구 內에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 투기과열지구 外 지역으로 확대하고

ⅱ) 2주택 이상 보유자에 대해서는 ‘감점제’를 도입하며

ⅲ) 무주택자 등에 대한 「청약가점제」실시 시기를

당초 ’08년 하반기에서 ’07년 9월로 앞당기도록 하겠습니다.

일곱째, 공공부문이 공급하는 주상복합용지 중 ‘주거용 부분’에 대한 공급가격을, 현행 ‘최고가 경쟁입찰제’에서 ‘감정가’로 변경하여 주상복합 주택의 분양가를 인하토록 하겠습니다.

(2)「11.15방안」에서 제시한 공급물량을 조속히 가시화하겠습니다

첫째, 후분양제를 당초 예정대로 금년부터 실시하는 경우

’07~’08년 중 분양 물량이

선분양제에 따른 분양가능 물량에 비해 상당 수준 감소하여 공급 부족에 따른 집값불안 재연 가능성이 우려됨에 따라

후분양제 실시 시기를 1년 순연토록 하겠습니다.

둘째, ‘알박기 ․ 매도거부’행위로 인한 민간주택 사업의 지연과 고분양가 문제에 대응하기 위하여

민간부문이 사업대상 토지를 일정규모 이상(예;50%) 매수한 경우, 주택공사 등 공공부분이 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하고 잔여토지를 수용․매수하여 당해 사업에 참여할 수 있는 「공공․민간 공동사업 제도」를 도입하겠습니다.

셋째, 「11.15방안」에서 제시한 주택공급 로드맵이 차질 없이 이행될 수 있도록

ⅰ) 다세대․다가구 주택에 대한 기반시설부담금을 최대 62.5%까지 경감하고, ⅱ) 2종 지구단위계획구역 용적률을 200%까지 추가 완화(｢11.15 방안｣ 150% → 180%)하겠습니다.

또한, 주상복합주택의 주택연면적 비율 확대* 등

「11.15방안」에서 발표한 규제완화 과제 중 아직 완료되지 않은 과제는 조속히 마무리 하도록 하겠습니다.

* 70%→90%, 서울시 등 지방자치단체 조례개정사항

(3) 공공부문의 주택공급 역할을 강화하겠습니다

주택공사, 지방공사 등 공공부문의

분양․임대주택 공급물량을 확충하는 방안을

추후 마련․추진토록 하겠습니다.

(4) 장기 임대주택 확충 및 전월세 대책을 통해 서민주거를

안정시키겠습니다.

첫째, 서민주택 공급을 확대하고 서민 주거비 부담을 완화하겠습니다.

ⅰ) ’12년까지 국민임대주택 100만호 건설을 목표로 ’07년 중에도 11만호(수도권 5.6만호)를 건설하겠습니다.

ⅱ) ’07~’12년 동안 다가구 매입임대 등 도심내 맞춤형 임대주택을 연평균 1.3만호 이상 공급하겠습니다.

ⅲ) 부도임대 아파트 임차인 보호를 위해 주택공사가 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 운용하는 방안을 추진하겠습니다.

ⅳ) 임차인의 소득 등을 감안한 ‘소득수준별 임대료 차등화 방안’을 마련하여 ’07년중 시범사업을 실시하고 이를 단계적으로 확대하도록 하겠습니다.

ⅴ) ’07년중 ‘주택바우처 제도 도입방안’을 마련하고 ’08년 이후 시범사업을 실시하도록 하겠습니다.

둘째, 서민주거단지의 주거환경을 개선하고 주택품질을 향상시키겠습니다.

ⅰ) ’07년 중 262개 구역에 대한 주택개량 사업을 추진하는 등 불량 주거지에 대한 2단계 주거환경개선사업(’05~’10, 451개 지구)을 본격화하겠습니다.

ⅱ) ’08년부터 영구 임대 ․ 50년 임대 주택 등 노후 공공임대주택에 대한 시설개선 작업에 착수하도록 하겠습니다.

ⅲ) 분양․임대주택 혼합배치, 내부통신망 구축, 발코니 확장 등을 통해 국민임대주택의 품질을 개선토록 하겠습니다.

셋째, 금년 봄 전월세 시장의 불안가능성에 대비하여

전월세 시장 안정을 위한 선제적 대책을 마련하였습니다.

우선 금년 봄 이사철에 대비한 단기 대책으로

ⅰ) 4월 이후 입주예정인 수도권 국민임대주택 중 1,500세대를 2~3월로 앞당겨 입주토록 하고

다가구 매입임대 주택 입주 시기도 2~4월 중에 집중될 수 있도록 조치할 계획입니다.

ⅱ) 재건축․재개발에 따른 이주수요가 집중되지 않도록 관리처분인가 시기를 지방자치단체와 긴밀히 협의해 나가겠습니다.

ⅲ) 전용면적 15평 이하의 소형 오피스텔에 한해 바닥난방 설치를 허용하여 신혼부부 ․ 1인 가구 등의 전월세 수요를 흡수할 수 있도록 하겠습니다.

ⅳ) 영세민, 무주택 서민․근로자에 대한 국민주택기금의 저리(2~4.5%) 전세자금 지원을 확대하겠습니다.

전․월세 시장의 중장기적인 안정을 위한 방안도 마련하였습니다.

ⅰ) 다세대․다가구 주택과 오피스텔에 대한 건축규제를 완화하여 도심 내 서민의 주거공간을 확충하도록 하겠습니다.

ⅱ) 주택공사, 지방자치단체 등이 우체국, 역사부지, 공공기관 이전부지 등 공공용지를 활용하여 임대주택을 건설․공급토록 하겠습니다.

ⅲ) 재건축․재개발 사업이 이사철에 몰리지 않도록 거주자 이전계획 등에 전월세 대책을 의무적으로 포함토록 하고

순환정비사업을 확대하여, 철거주택 소유자 및 세입자의 임대주택을 우선 마련한 후 사업을 시행할 수 있도록 조치할 계획입니다.

아울러, ’07.1.15일부터는

주택공사에 ‘임차인 지원센터’를 설치하여

전월세 주택의 수요자와 공급자에게 전월세 주택 수급정보 및 법률․금융정보 등을 제공하는 한편,

건설교통부에 「전월세 T/F팀」을 구성․운영하여

분양․임대주택 공급실적 등의 DB화를 지원하고

’07년 상반기중 전월세 관련 정확한 통계 및 조기경보 시스템을 구축할 계획입니다.

(5) 투기수요 억제대책을 보완하여 흔들림 없이

추진하겠습니다.

조세형평성 제고와 투기수요 억제를 위한

기존의 시스템은 흔들림 없이 추진토록 하겠습니다.

아울러, 토지보상제도 및 주택담보대출 관련 규제의

개선을 통해 부동산시장으로의 과다한 유동성 유입을

억제토록 하겠습니다.

토지보상제도 개편 주요 내용을 간략히 말씀 드리면

첫째, 택지개발사업의 토지보상금 산정 기준 시점을

현행  ‘개발계획 승인’ 단계에서 ‘예정지구 지정단계’로 조기화 하겠습니다.

둘째, 토지소유자가 원하는 경우

현금․채권 보상 이외에 당해 사업시행으로 조성된 ‘토지’로 보상하는 법적 근거를 마련하는 한편

보상금 수령자와 가족의 부동산 거래내역을

국세청에 통보하여 세금포탈 여부를 조사하는 등

보상자금에 대한 관리․감독을 강화해 나가겠습니다.

셋째, 금년말로 만료되는

채권보상에 대한 양도소득세 15% 감면시한을

3년 연장하여 채권보상 확대를 유도하겠습니다.

넷째, 대체부동산 취득시의 취․등록세 비과세 범위를

종래의 ‘모든 부동산’에서

‘연접 시․도 및 시․군․구의 부동산’으로 축소하겠습니다.

다섯째, 현재 행복도시 건설시 적용되고 있는

‘보상금의 금융기관 예치시 인센티브 적용’ 제도를

택지개발사업으로 확대 적용해 나가겠습니다.

아울러, 택지개발 방식을 수용 방식 이외에

환지 및 입체환지 방식으로 확대하고

감정평가업계의 전문화․대형화를 유도하고

감정평가사에 대한 관리․감독을 강화하는 내용의

‘감정평가 업무 개선방안’도 추진해 나갈 계획입니다.

다음으로, 주택담보대출 관련 규제 개선 방안에 대해

말씀 드리겠습니다.

첫째, 동일차주가 투기지역 내에서

아파트담보대출을 2건 이상 받고 있는 경우에는

건수를 1건으로 제한토록 하되,

최초로 만기가 도래하는 시점으로부터

1년의 유예기간을 부여하겠습니다.

둘째, 주택담보대출 여신심사체계를 담보가치 위주에서

차주의 실질 채무상환능력 위주로 전환하겠습니다.

이를 위해 07. 1월말까지 모범규준(Best practice)을 마련하여 금융기관이 활용토록 유도하고,

모범규준은 서민 등 실수요자에 대한 피해가 최소화 될 수 있는 방향으로 마련하겠습니다.

셋째, 주택담보대출 등 가계대출의 대손충당금 설정을 강화하고

넷째, 주택담보대출에 대한 주택신용보증기금 출연요율을 인상하되, 고정금리부 대출의 경우에는 현행 요율을 유지함으로써 변동금리부 대출의 과다취급을 억제토록 하겠습니다.

4. 맺음 말씀

지금까지 『부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안』의주요 내용을 간략히 설명드렸습니다.

정부는 이번 제도개편 방안의 마련으로

정책에 대한 시장의 신뢰가 제고되고

시장안정세가 뚜렷해질 것으로 기대합니다.

그러나, 지금까지의 경험에서 알 수 있듯이

우리 부동산시장은 환경의 작은 변화나 자극에도

시장기조가 급변하는 등 매우 민감하게 반응하는

모습을 보여 왔습니다.

정부는 앞으로도 『관계부처 부동산 대책반』회의를 지속적으로 운영함으로써

주택가격 추이, 주택담보대출 현황 등 시장상황을 면밀하게 모니터링 하는 한편

『11.15방안』 및 금번 제도개편 방안의 집행상황을 점검하는 등 부동산시장 관리에 만전을 기해 나갈 계획입니다.

아울러 건설교통부 및 주택공사에도

‘시장상황팀’을 설치, 상시 가동함으로써

시장상황에 대한 모니터링 및 분석기능을 한층 더 강화해 나가도록 하겠습니다.

끝으로, 금번 제도개편 방안을 차질 없이 집행하여

시장의 신뢰를 회복하고

부동산시장 안정에 대한 국민 여러분의 기대에

부응할 것을 약속드립니다.

감사합니다.